「住み替え」は、今住んでいる住宅を売却し、新住居を購入することです。
賃貸から賃貸への引っ越しであれば、いつどこへでもスムーズにできますが、持ち家があると売却するにしても貸すにしても、タイミングの見極めが重要となるでしょう。
また、売却しても住宅ローンの残債がある場合には、手持ち資金で返済する、住み替えローンを利用するなど、その残債をどう扱うかも考えなければなりません。

住み替えを検討する理由は人によりさまざまですが、理由ごとに注意すべきポイントがあります。
主な住み替え理由の順位は、以下のようになります。
（平成30年住宅総合調査より）

No.1　通勤･通学の利便性
No.2　広さや部屋数の不満解消
No.3　家族構成の変化

また、高齢化によるバリアフリー住宅への住み替えや、定年後のリタイア生活を送るにあたり、趣味や行動範囲などといった自分の生活スタイルに合った住宅へ住み替えたいという希望も見受けられます。

住み替えには、大きく分けて「買い先行」と「売り先行」という2つの方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
今回は「買い先行」の具体的な手順と特徴をみていきましょう。買い先行とは、先に新住居を購入してから旧住居を売却したり賃貸に出す方法です。

①新住居を買いたいタイミングで買える
不動産はすべて一点ものです。気に入った住宅が見つかっても「今住んでいる家の売却が決まってから購入したい」となると、その間に他の購入希望者が現れる可能性があります。
買い先行なら引き渡しの期日がないため、じっくり新住居を探すこともできますし、逆に気に入った物件が見つかり次第、購入を進めることもできます。

②引越しが1回で済む
持ち家を売却してから新住居を購入する場合だと、旧住居を売却後に仮住まいの必要が生じてきます。
2回分の引っ越し費用と手間がかかる可能性が高く、1回で引っ越しが済むようタイミングを合わせるのはとても難しいです。買い先行は仮住まいの必要がないため引っ越しは1回で済み、余計な費用がかかりません。

①住宅ローンの二重払いが発生する
先に新居を購入し、引っ越してから元の住宅の売却活動を行うため、現在の住宅ローンに残債がある場合は、一時的に住宅ローンの二重払いが発生します。
物件や設定価格によっては1～2カ月で売却が決まることもありますが、場合によっては年単位で売却が決まらないこともあり、買い手が見つかるまで二重払いの状態が続くため、金銭的負担が大きいという点に注意が必要です。

②住宅ローンの審査が厳しい
現在の住まいのローンが残っている状態で新居のローンを組む場合は、2棟分の融資を受ける必要があるため、審査が厳しくなります。
具体的には、2つの住宅ローンの返済額の合計が、金融機関の提示する「借入限度額」以上でなければ融資を受けることはできません。

今回は、住み替えを「買い先行」で進める場合の手順や注意点などをまとめました。
希望に合う新住居にスムーズに引っ越したい、新居購入のために確かな資金計画を立てたいなど、住み替えに求める条件は人それぞれです。必要なタイミングに無理なく住み替えを実現するためには、不動産会社に相談することが重要です。

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