住宅ローンの残債が残っている家も、ポイントを押さえれば売却することができます。売却のためのポイントは「引き渡し時に抵当権を外す」ことです。金融機関の住宅ローンを利用して購入した家には、必ず抵当権（根抵当権含む）が付いています。ローン返済ができなければ、家を差し押さえられ競売にかけられてしまいます。家を売却するためにはこの抵当権を外す必要があり、原則住宅ローンを完済することで抵当権解除ができます。

完済する資金がない場合は売却金で補填できる？

売却前に完済する資金がない場合はどうしたら良いのでしょうか？仮に家を売却したお金で住宅ローンが完済でき、抵当権を外せるとしたら、売却活動中や売買契約時点で残債が残っていても売却できます。このことから多くの方は、売却金でローンの残債を完済しようと考えるでしょう。
・・ただ、気を付けたいのは「売却価格＝手元に入るお金ではない」ということです。不動産の売却には印紙や登記費用、不動産会社へ支払う仲介手数料などさまざまな手数料がかかります。住宅ローンの一括返済には元本だけでなく繰り上げ返済手数料も必要となります。売却価格からそれらの手数料を差し引いた残りが手元に残るお金となり、ローン完済に至らない場合は、自己資金や借入金などで別途資金を用意しなくてはいけません。

住宅は売却し転居しなければならないのに、ローンが残るといった状況はできるだけ避けたいところです。残ったお金で住宅ローンの残債を完済できるのか、しっかりとしたシミュレーションが必要です。

ローンを返済できなくなった場合の残債の扱いは？

資金繰りが悪化しローン滞納の状態が続いてしまった場合は、売却金や自己資金でローンの完済ができなくても、専門の不動産会社に依頼して「任意売却」という方法をとることで抵当権を外して物件を売却することができます。任意売却での売却金でローン残債を支払い、支払いきれずに残った分は保証会社に対する借金返済という形で分割返済を続けることになります。任意売却は不動産売却の方法というよりは、ローンが返せなくなってしまった場合に債権者が債権回収をするための最終手段です。

売却額は通常の売却額よりやすくなりますし債権回収会社の履歴（いわゆるブラックリスト）にも記載が残り、完済後も新しいローンなどの審査が厳しくなります。単純に売却金や自己資金がローン残高に届かないというだけでは選択することはオススメできません。

住み替えのために家の売却を行う際「売却金でローン残債を完済できないので売却を諦めます」というのはまだ早いかもしれません。

売却金でローン完済が難しい場合はこんな方法を検討しましょう。
・カードローンなど無担保ローンを利用する
・住み替えローンを利用する
・親族から資金を借りる
・繰り上げ返済でローン残債を減らす
この中でも住み替えで家を売却する方が多く利用する方法が「住み替えローン」です。

今の家のローン残債を、新住居購入の住宅ローンに組み入れる形のローンで、住み替えローンを利用すれば今の家の残債が残ってしまう場合も売却が可能です。ただし、あくまで住み替えが条件となりますので、ローンの契約には新居の契約が条件となります。そのうえで売却の予定がたっており、売却額が決まっていないとローンの契約額も決められませんので、スケジュールとタイミングの調整がシビアなものになります。経験豊富な不動産会社に相談すると良いでしょう。

また、新住居購入費用＋旧住居の残債となるので新しく組むローン金額が大きくなり、審査も厳しくなり、月々の返済額も高額になるので、返済計画をきちんと立てたうえで申し込むようにしましょう。

不動産の価格は経過年数と共に下がっていくので、売却価格は購入価格より安くなって当然です。仮に同程度の価格で売れたとしても、購入にかかった費用や売却のための手数料などを差し引くと、マイナスになる場合がほとんど。このマイナス分を譲渡損失といいます。

譲渡損失＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）　※マイナスになる場合
ローン残債がある家を売却して譲渡損失が出た場合は、確定申告をすることで税金の控除を受けることができます。

■居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
ローン残債のあるマイホームを売却して譲渡損失があった場合（住み替えは除く）、損失金額を所得税の計算から控除することができる特例です。
金額は【ローン残債－譲渡価格】を上限としますが、給与などその他の所得と通算でき、3年間繰り越して控除することができます。
条件
・5年以上所有していた居住用住宅の売却
・その年の年間の合計所得金額が3000万円以下

譲渡所得（売却益）があった場合や住み替えの場合など、それぞれ制度があり所得税の節税が可能な場合もありますのでよく理解をし、確定申告を忘れずに行いましょう。

ローン残債がある家でも抵当権を外すことができれば売却が可能です。抵当権を外すためには引き渡し時にローンの完済が必要です。一般的には家の売却金に自己資金をプラスしてローンの残りを完済します。
ローン滞納状態が続いている場合は、「任意売却」という方法で売却することになります。これは債権回収の最終手段で、売却時にローン完済の見込みがなくても抵当権を外して売却可能となります。任意売却後は売却金で残債の一部を返済し、残りは分割で返済を続けます。
家の売却金がローン残債に届かない場合でも、住み替えによる売却なら「住み替えローン」の利用が可能です。旧住居のローン残債を新住居の住宅ローンに組み込むローンです。売却と購入の契約が決まる前提で審査を行いますのでタイミングがシビアなのと、借入金によっては月々の返済額も大きくなるので注意しましょう。
残債のある家を売却して売却損失が出た場合、確定申告をすることで税金の控除を受けることができます。譲渡損失の特例ではその他の所得も通算し年間繰り越し控除ができますので忘れずに確定申告を行いましょう。

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