「売り先行」とは、住み替えの際、今住んでいる住宅を先に売却し、一時的に仮住まいしながら新居を購入する方法です。
その具体的な手順と特徴をみていきましょう。

■売り先行のメリット
「売り急ぐ必要がない」
売り先行の住み替えは、現在の住まいを売却してから新居を探して購入するため、売り急ぐ必要がありません。そのため、買い手との交渉を有利に進めやすく、より高い価格で住まいの売却を目指すことができるでしょう。
ただし住み替えの理由が、転勤や転職などで新居購入に明確なリミットがある場合には、期日に間に合うよう手続きを急がなければならないこともありますので、このようなケースでは、スケジュール面に注意が必要です。

■売り先行のデメリット
「引越しが2回必要になる」
売り先行の住み替えだと、売却した家の引き渡し日から新居を決めて入居するまでに、どうしてもタイムラグが発生します。その間は仮住まいが必要になり、引っ越しを2回することになります。一家の荷物をまとめて2回引っ越すとなれば、手間も費用もかなり大きなものになるでしょう。

「仮住まい費用が必要になる」
新住居に入居するまで仮住まいとなると、その期間分の家賃を払わなければならず、家賃以外にも、賃貸物件を借りる際の敷金礼金、仲介手数料なども発生し、金銭的な負担はかなり大きなものです。少しでも出費を抑えるためには、トランクルームに家財道具を預けて荷物を減らし、小さめの部屋を借りて賃料を安く抑えるといった工夫も心がけましょう。なかには実家に住まわせてもらう、という方もいます。

引っ越しや仮住まい以外にも、住み替えにはさまざまな費用がかかります。

①家の売却に必要な費用
家の売却には以下のような費用が必要となります。

・仲介手数料
・登記費用
・住宅ローン完済費用
・（必要に応じて）修繕費用等
・（必要に応じて）測量費用等
・譲渡所得にかかる所得税と住民税
仲介手数料や登記費用、住宅ローン関係費用として、売却価格の5%程度がかかり、他にも売却のために修繕や測量の必要がある場合には、それらの費用も加わります。
また、家を売却して利益が出ると、譲渡所得として所得税と住民税が課されます。売却額によって納税額が大きくなることもあるため、注意が必要です。

②家の購入に必要な費用
家の購入には、以下のような費用がかかります。

・仲介手数料
・登記費用
・住宅ローン手数料や保証料
・火災保険料
・不動産取得税
・引っ越し費用
これらの合計費用は、購入価格の5～10%程度となることを想定しておきましょう。

③住み替えのために必要な費用
家の売却と購入には、①②の費用のほかにも、住み替えのために必要な費用があります。
これらは主に「売り先行」の場合にかかる費用だと捉えてください。
・仮住まいの家賃や敷金礼金、仲介手数料
・仮住まいへの引越し費用

最後は、住み替えで気を付けておきたい税金についての話です。

①家を売却すると税金がかかる
先にも述べた通り、家を売却して利益が出た場合、その売却益を「譲渡所得」といい、所得税と住民税が課税されます。
家を売却した時の税金は、以下のように計算します。
（取得費：売却する家を購入した時に要した費用、譲渡費用：家を売却する時に要した費用）

課税譲渡所得＝売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除
納税額＝課税譲渡所得×税率

税率は、売却する住宅の所有期間に応じて以下のように異なります。
所有期間　所得税　住民税　 合計
短期譲渡所得　5年以下　30.63%   ＋ 9% ＝ 39.63%
長期譲渡所得　5年超　　15.315% ＋ 5% ＝ 20.315%

②3,000万円特別控除を利用しましょう
マイホームを売却する場合、一定の要件を満たすと「3,000万円特別控除の特例」の適用を受けることが可能です。
この特例は、自宅を売却して得た利益のうち、3,000万円まで非課税となる制度です。ただし、この特例と住宅ローン控除は併用ができないという点には注意が必要です。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除、どちらがお得になるか比較検討してみましょう。

『住み替え』について重要な手続きのタイミングや諸経費についてお伝えしました。

買い先行か、売り先行かなど、選ぶ方法によって住み替えに必要な費用は変わりますので、まずは、それぞれシミュレーションし、どのように住み替えを進めるか計画を立てて進めましょう。

資金計画や税金など専門知識も必要となるため、お困りの方はぜひエステートセンター売買部へご相談ください。

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